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2020-01-02   来源:赢咖2娱乐  

 

  赢咔2主管微信:qq80505182019年12月31日下午,在“2020拥抱未来——丁祖昱评楼市年度发布会”上丁祖昱分享了他关于房地产未来十年的7个大趋势。

  自从2016年房住不炒之后,房地产和制造业之间的关系更加紧密。房地产最核心原料就是土地还要有建材,还要有生产线、设计、施工,房地产这样一条生产线,最后到交付。房地产也要有各种供应商、合作伙伴,也要有所谓的车间或工厂,它的工厂就是工地现场,房地产也要有它的销售,线下实体店就是售楼处,房地产也要有它的服务,售后服务,它的售后服务就是物业管理。房地产也有质保期,所谓房子都有两年五年甚至更长时间质保期。

  所以,要扶持制造业,首先就应该扶持房地产业,房地产今天从业人数加上建筑行业一起是5052万人,制造业减去刚才的房地产和建筑还有7186万人,大家看一下房地产占了整个制造业当中的百分比,房地产是40%多,占的所谓就业人口占了40%多。房地产加制造业建筑业主营收入30万亿,所以它比任何一个行业比任何一个制造业都要大。

  未来出生人口在1.2亿,比过去十年减少了四千万,2020年出口人生将降到1100万以下,总人口会在2023年达到峰值,14.03亿人口,人口是一个重大问题,按照今天的趋势我觉得减四千万,这是第一个挑战。

  第二个挑战,结婚人数将减少3400万对,这是更大的挑战。下一个十年结婚人口下降近30%,所以我说另外一个巨大的挑战即没人结婚了,丈母娘效应可能也会锐减,对中国房地产来说也是一个巨大的压力。

  我们再看购房主力人口将减少多少呢?我们测算了一下将减少6000万,未来十年比过去十年减少6000万。

  1920、1930和1940年代这些人都进入了真正的高寿阶段,但是我们做了一个统计,这些老人当中只有2%的老人年收入大于7万块,2030、40年代的老人,有养老的需求,但他很难有养老地产的需求,因为他的购买力很弱,这部分养老地产需求非常弱,这块相对来说数量不是特别多。

  我们看一下50和60后,将正式退出买房行列,我们也做了统计,这部分当中已经有房还打算买房只占14%,为什么不买房,没有房子还想买房之只占1%。

  家里比较富裕的老人,都是想为子女考虑,盼着孩子过来也是一年没几次,五零和六零后基本退出购房行列。

  七零和八零后最主要购房动力还是二孩,全面放开对生二孩有很大的动力,这些人群当中未来一旦生了二孩之后,就会发现家里房子不够住,房间少了,面积小了等等不满意,学区还是不如意,在生了二孩之后我们看到置换重新买房改善居住条件比重高达40%以上,七零和八零后购房核心动力来自二孩。

  九零后仔细看一下买房最核心还是刚需,不含95后。从90后之后每五年分一个段落,九零后现在已经有自有住房46%,没有自有住房54%,54%当中在三五年内想购房的比重占到90%,大多数九零后还是要购房的。

  但到95后又会发生巨大的变化,什么变化呢?我们拿天猫数字看一下,最受欢迎的食品从奶粉变成了猫粮,这是我们在座每一位要警惕的,可能在座95后比较少,但95后养猫真的不少,这个比重肯定大于养小孩的比重,这些不结婚的人群当中未来对刚需这块特别是首次置业有非常巨大的影响。

  00后是即将迈入购房行业,明天最大00后都18岁了,明天在18年前出生的00后直接可以签合同买房了,就不限购了。所以未来十年有越来越多00后迈入到购房行业,我算了一下00后总量1.6亿人,这也是未来中国房地产非常重要的希望。

  16年之前只要是房地产就好卖,16年之后由于限价原因也不可能对产品做出极大的创新。今天这些客户发生了巨大的变化,五零六零后需求更小了,九零八零后为二孩考虑住房,九零后需求分化了,我们还是重复建造同质建造,未来我想会碰到比较大的问题。

  对二孩产品我一直吐槽,到现在我真的没看到一个好的二孩产品,那天让他们去找找有没有二孩产品,他们找到一套这个二孩产品很有独特性,把两个孩子房间放在北面,大小是均等的,南面一个是主卧一个是老人房带套间的卫生间,这个四房非常不错,我说先打叉。

  真不了解今天二孩在家庭当中的地位,二孩能住北面吗?而且两个孩子都住北面,小孩子还住北面,绝对是反人类反今天二孩家庭的,所以这种房子真的不能说设计师或营销人员不动脑筋,反正就是不动脑筋产生的,它不是一个二孩房,它就是一个标准四房,千万不要把它纳入到二孩房行列,二孩房必须把孩子的房间放到南边。

  我这里又提了一个新的趋势,未来刚需的房应该做小,为什么?因为很多人连结婚都不结了,因为外卖太发达,未来95后也许只需要40平米的房子,一个叫客餐厨一体化,不需要独立,在一起。另外他需要卧卫储一体化,建筑面积40平方米足够了。

  从购买力角度来说,今天也应该做更小的户型。我们详细了解了95后对日照的需求,基本得出一个结论95后不要日照,他们白天都是把窗帘拉起来,他们喜欢这样的环境。

  95后不是老年人,他们是年轻人不需要日照,这是第一个。早出晚归,他们披星戴月,白天对他们来说是睡觉的,干嘛需要日照。今天科技恒温恒氧,日照对人的舒适性提升非常有限。

  为什么我们今天在车位要赶英超美?加上未来共享经济越来越发达,为什么需要这么多车位。所以车位规范是不改不行,不改谁都不愿意今天做更多小户型,这也是为什么今天超小户型在住宅很难出现的最核心原因。

  通过这几个指标做未来城市聚焦,第一个指标就是资源禀赋,我们可以看一下无论是这些城市经济能力,它的人均购买力水平等等,人均GDP水平等等,我们北上广深杭州还是媛媛领先的,这50个城市在这个资源禀赋当中排在前面。

  比如北京上海常住人口在减少,人口出生在增加,这是非常有意思的情况,更多人愿意在上海生孩子。

  从房地产基本面最核心指标是看整个交易规模,一手和二手加在一起的交易规模,重庆5600平方米,武汉3200万平方米,上海也有2700万平方米,这是面积规模,金额上海遥遥领先。

  从新经济角度,判断什么呢?我也选了一些指标,比如咖啡经济,咖啡代表一种时尚,比如宠物和时尚经济,小孩我也关心猫狗我也关心,还有外卖经济,实际上都是新经济飞机重要的指标,我们可以看到上海北京深圳广州再加上成都、杭州都是排在前面的。

  这五十个城市是未来十年发展前景最大,暂时不考虑政策因素,长三角城市二十个,东西部主要是省会城市十个,粤港澳大湾区城市七个,环渤海城市五个,东北也有四个城市,北部湾两个城市,未来十年中国城市集中度也会越来越高。

  一项指标可以看出这家企业好坏,很多投行分析师以销售作为评价企业的核心标准,未来十年这一项指标不行,未来考虑到整个发展速度的问题,销售增速可能会大幅度放缓甚至没有增速,这时候如何判定这家企业好不好?这里推出金字塔十项全能要求,房地产需要全面提升。

  我认为最重要未来十年最核心要看融资能力,房地产是对资金高度依赖的行业,考虑到未来房地产房价涨幅相对有限对未来融资成本要去考虑。未来房地产行业利润是非常有限的,在这种情况下,我们必须要考虑融资成本,现在平均融资成本大概在7%左右,高的在15%,低的今年只有4%。

  今年大家已经看到融资成本已经成本房企之间的分水岭,好和差只是说融资能力,在融资成本已经一览无余,在这种情况下我们更要注意如果长期拿高成本资金不是为了短期平衡现金流,长期都是高成本资金,未来十年压力非常大。

  接下来是开发能力,大家看到产品越来越好,质量越来越高,价格越来越便宜,房地产是否有这种可能,降本提质还是有空间。

  未来十年就是精准高效营销不断发展的十年,需要更加重视营销,需要知道客户在哪里,如何找到他们,这真的是所有房地产企业必须要完成的一项重要课题。

  最后一项专业能力实际是服务,如何服务,如何在今天大家达到高标准情况下把服务上一个新台阶,我们物业管理能否上一个新台阶,这也是所有房企需要思考的内容。

  如果每一项都比标准分数高10%,连续五项会比标准企业平均水平高60%,高出的60%最终会体现在融资成本下降,千万不要小看这几项,每一项做的好一点就比同行好很多。

  还有四项是企业内部管理能力。组织架构、人力资源、激励模式和机制、企业文化,十项能力加在一起,才能带来未来十年中国房企的全面提升,从原来的一枝独秀必须回到十项全能,房地产企业一定可以做到,制造业可以做到,房企一定也可以做到。

  关于不动产题目我给出未来十年已然来临,真的已经到来了,不是刚开始,它已经来的。我们看一下数字,2010年从100亿,达到2019年末300亿,未来将是500亿,价值一旦释放出来,是多大的市场,多么伟大的市场。

  在不动产当中,让不动产动起来,而不动产动起来,才是今天不动产价值最大的释放,首先我们看看大物管。从基础物业管理服务到增值物业管理服务,会冲到3万亿。

  增值刚起步,基础物管可能会翻番,增值可能也会上到万亿新台阶,我这里列了美好生活每一个细节,每个点都有巨大的市场和空间。

  从资本市场角度来说,未来十年仍然是物业企业资本化速度飞快的十年,现在上市的物企才二十家左右,未来很快会达到100家甚至以上。

  我们看到了分化,大物企或小物企,运行能力好或一般的物企都是分化,在未来发展一定会出现良莠不齐的状况,2010年之前的十年,一方面物企会迅速地资本化起来,达到100家以上,百强集中对2020年达到100家以上,但势头也在所难免。

  商办未来是供应过剩的,所以资管时代正式开启,我举一个数字大家看一下,未来三年因为更长的数字我拿不到,只说三年。

  比现有存量两倍,我们看一下西安,未来超过一倍是昆明和深圳,这也是今天写字楼租金双降核心原因,供应太多了,未来50到100未来三年,在今天存量在这个范围有宁波成都、沈阳天津和青岛,30到50还有广州北京郑州长沙等等,超过30%能算少吗?一旦这么大的量供应出来,对写字楼和商业的压力都是巨大的。

  租赁市场我们刚才已经看到,考虑到房地产财富效应下降,未来租赁市场空间巨大,前两天中央出台了和租赁相关的政策,六部委出台了相关政策,两年前提出了租售并举之后,未来十年一定要撑起一片天。我举个例子,未来十年会毕业多少大学生,未来十年会增加8000万大学生,当然租赁市场怎么办,我们更应该聚焦细分领域,不能什么都要做。

  我提醒有几个领域,首先一老一少,中国进入老年社会,不管怎么讲,未来养老租赁型包括养老院等等项目对老年人这块影响还是非常大的,现在60岁以上老年人有2.5亿。

  所以未来我们要面对老龄化社会之后,不要只想着健康老人,老人也会生病的,老人会有各种各样病去生,会失能也会失智,不管是护理还是看护,养老地产有很多点可以渗透,但是需要一个漫长试点过程,需要运营才能做好。

  养老地产任何一个项目只要赚钱,这一点开始永远赚钱,没有一个项目会有这个规律,这个项目一旦开始赚钱永远赚钱,不赚钱到赚钱很难,但赚钱到继续赚钱很容易。

  未来我们不可避免都要和数字化发生交集。中国房地产肯定也要被数字化,不如让数字化主动赋能中国房地产。

  美国有48家围绕地产的科技企业,美国年产值很高,今年比中国房地产稍微高一点点,我们可以知道地产科技的潜力太大,我们就按照美国水平,今天再加十倍都是够的,都是有需求的,而且今天政策只要是重点地产科技技术无一例外都得到国家级的战略支持,我们今天要更加对地产科技进入到房地产张开双臂拥抱它们进入到房地产企业当中。

  从基础角度来说,基础已经基本形成了,今天统计了百强企业,基建工作基本已经完成了,很多百强企业OA系统非常发达,手机就可以操作或审核所有流程管理的每一项工作,所以未来十年纵向生根的空间非常巨大,由于有了这么好的平台和基础,再加上中国科技基础进行,5G在全球都是属于前列的,我们今天房地产和科技这块对接,赋能我想也是水到渠成的。

  从地产科技角度来说是服务市场再到创造市场,服务是面对今天提出的需求不断满足,创造市场我想就是通过这些新的技术新的科技能够让我们今天地产公司有新的变化,比如我刚才说到人工智能,未来人工智能能否替代掉一部分设计或一部分施工图绘图工作,未来是否可以解决掉基本的楼盘解说,不代表后面客户转化,我想可能都是给予肯定的回答,但未来一定会看到这些尝试甚至大量的尝试和不断的推广。

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