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2019-12-02   来源:赢咖2娱乐  

 

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  1、某在建商城的建设用地使用权于2年前以出让方式取得,土地使用期限40年,不可续期。预计尚需1.5年建成,总建筑面积为50000m2,可供出租的面积为总建筑面积的80%;经市场调查,目前当地该类商城的市场租金为每月90元/㎡,空置率为10%;预测该商城建成后当地该类商城的市场租金为每月100元/m2,空置率为15%,运营费用率为30%。报酬率为10%,折现率为12%,该商城开发完成后的现值为()万元。

  3、某市区有一大型物资储备仓库,现根据城市规划和市场需求,拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值,最适宜采用()进行估价。

  4、评估一宗房地产开发用地2014年9月1日的价值,预测该宗土地2017年9月1日开发完成后的房价中属于地价的部分为4000万元,折现率为10%,则该土地的价值为()万元。

  8、运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时,若采用动态分析法计算,则该待开发房地产开发经营期的起点应是()。

  10、后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的()。

  【答案解析】 本题考查的是开发完成后的价值。建成后每年净收益=100×5×80%×12×(1-15%)×(1-30%)=2856(万元),开发完成后现值为:

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。参见教材P337。

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法适用的估价对象。假设开发法适用的估价对象不仅是房地产开发用地,凡是具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法求取的房地产,都适用假设开发法估价。参见教材P337~338。

  【答案解析】 本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。4000/(1+10%)3=3005.26(万元)。参见教材P340。

  【答案解析】 本题考查的是动态分析法和静态分析法的优缺点。静态分析法测算过程相对简单。参见教材P341。

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法的估价前提。一般情况下,自己开发前提下评估出的价值,要大于自愿转让前提下评估出的价值。参见教材P341。

  【答案解析】 本题考查的是假设开发法最基本的公式。假设开发法最基本的公式为:房地产价值=开发完成后的价值-后续开发的必要支出及应得利润。参见教材P343。

  【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。开发经营期的起点是取得估价对象的日期。参见教材P346~347。

  【答案解析】 本题考查的是后续开发经营期。运营期的起点是未来开发完成后的房地产竣工之日,终点是未来开发完成后的房地产的一般正常持有期结束之日或者经济寿命结束之日。参见教材P347。

  【答案解析】 本题考查的是后续开发的必要支出。后续开发的建设成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的期中。参见教材P349。

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